Chuyển đổi đất thổ cư: bảng giá, quy định, mẫu đơn, thủ tục

Diện tích đất nông nghiệp đang bị thu hẹp do có rất nhiều người dân chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư. Trong quá trình thực hiện chuyển đổi, có khá nhiều người đặt ra câu hỏi “giá chuyển đổi đất thổ cư bao nhiêu?”, “thủ tục chuyển đổi như thế nào?”. Tất cả sẽ được giải đáp chi tiết trong nội dung bài viết dưới đây.

Điều kiện chuyển đổi đất thổ cư

Theo điểm D khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013, khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Để được chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần phải đảm bảo các yếu tố sau:

  • Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
  • Nhu cầu sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
chuyển đổi đất thổ cư

Chuyển đổi đất thổ cư: bảng giá, quy định, mẫu đơn, thủ tục

Thủ tục chuyển đổi đất thổ cư như thế nào?

Căn cứ theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và hướng dẫn tại Quyết định 2555/QĐ-BTNMT, thủ tục chuyển đổi gồm các bước sau đây:

Bước 1: Nộp đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, kèm theo đó là Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường. Theo đó, người sử dụng đất sẽ nộp 01 bộ hồ sơ gồm:

  • Đơn xin chuyển mục đích sử dụng
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
  • Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
thủ tục chuyển đổi đất thổ cư

Nộp hồ sơ chuyển đổi đất thổ cư

Người sở hữu đất sẽ nộp hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền để quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất gồm:

  • Các giấy tờ kể trên
  • Biên bản xác minh thực địa
  • Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
  • Bản sao các báo cáo kinh tế – kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với các trường hợp không phải đất đầu tư xây dựng công trình
  • Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng
  • Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng với mục đích thương mại với diện tích 0,5 ha trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh
  • Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất
  • Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Bước 2: Thẩm tra hồ sơ

Bước 3: Trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng.

Bước 4: Người thực hiện chuyển đổi đất thổ cư thực hiện các nghĩa vụ tài chính (nộp thuế).

Đối với trường hợp người sử dụng đất muốn tách thửa để chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, trình tự thủ tục như sau:

  • Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa
  • Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc đo đạc, chỉnh lý, lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tìm hiểu thêm:

Chi phí chuyển đổi đất thổ cư

Phí chuyển đổi đất thổ cư từ đất nông nghiệp sẽ có các khoản chi phí sau đây:

Tiền sử dụng đất

Là khoản tiền nhiều nhất khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở).

Trường hợp 1: Chuyển đổi từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở

Theo Điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, có 02 trường hợp sẽ nộp tiền sử dụng bằng 50% chênh lệch giữa số tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển đổi đó là:

  • Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng một thửa đất có nhà thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở.
  • Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở

Nếu thuộc các trường hợp trên thì tiền sử dụng đất sẽ được tính như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).

Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở

Chi phí chuyển đổi đất thổ cư trong trường hợp này được tính như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá nông nghiệp)

Lệ phí cấp giấy chứng nhận

Đối tượng áp dụng: Nộp lệ phí trước bạ khi được cấp Giấy chứng nhận mới

Mức nộp sẽ từ 100.000 đồng trở xuống/lần cấp

Lệ phí trước bạ

Đa số các trường hợp sẽ không phải nộp, lệ phí trước bạn chỉ áp dụng đối với một số trường hợp giấy chứng nhận mà được miễn phí trước bạ, sau đó sẽ chuyển mục đích sử dụng đất thuộc diện phải nộp lệ phí

Lệ phí trước bạ được tính = (giá đất tại bảng giá đất x diện tích) x 0,5%

Phí thẩm định hồ sơ

Mức phí thẩm định hồ sơ sẽ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nên:

  • Không phải tỉnh thành nào cũng thu loại phí này
  • Nếu có thu thì mức thu giữa các tỉnh thành là không giống nhau.

Thời hạn nộp phí chuyển đổi đất thổ cư bao lâu?

bảng giá chuyển đổi đất thổ cư

Thời gian nộp lệ phí chuyển đổi đất thổ cư

Thời hạn nộp tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ được quy định tại khoản 4 và khoản 8 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP, cụ thể:

Tiền sử dụng đất

  • Chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% số tiền như đã thông báo
  • Chậm nhất là 90 ngày kể từ ngày ban hành thông báo, người sử dụng đất phải nộp 50% số tiền sử dụng đất còn lại.

Lệ phí trước bạ

Thời hạn nộp lệ phí trước bạ chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo, trừ trường hợp người nộp thuế được ghi nợ lệ phí trước bạ.

Hạn mức chuyển đổi đất thổ cư

Theo Điều 70 Luật đất đai 2013, hạn mức chuyển đổi đất đất thổ cư từ đất nông nghiệp, người sử dụng đất chỉ được chuyển đổi đất theo hạn mức đó, cụ thể:

  • Giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 3 ha đối với mỗi loại đất
  • Giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, cá nhân không quá 10 ha đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30ha đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
  • Giao đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 30ha đối với mỗi loại đất
  • Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá 5 ha
  • Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn mức đất trồng cây lâu năm thì hạn mức đất trồng cây lâu năm là không quá 5 ha đối với khu vực đồng bằng; không quá 25 ha đối với khu vực miền núi.
  • Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất rừng sản xuất thì tổng hạn mức giao đất rừng sản xuất không quá 25ha.

Với các nội dung thông tin trên đây hy vọng sẽ giúp bạn biết thêm về thủ tục, quy định về chuyển đổi đất thổ cư. Bất kỳ câu hỏi nào cần được giải đáp, quý bạn đọc hãy comment phía dưới, chúng tôi sẽ giải đáp nhanh chóng và miễn phí.