Thị trường bất động sản đang trở nên sôi động nhất là khi các dự án liên tiếp được hình thành, thu hút nhiều nhà đầu tư bởi khả năng sinh lời cao. Trong các loại đất nền thì đất dự án được ưu tiên lựa chọn hơn cả vì tính thanh khoản nhanh. Nếu như bạn đang có ý định đầu tư nhưng không có nên lựa chọn đất nền dự án hay không thì đừng bỏ lỡ những thông tin chi tiết dưới đây.
Đất dự án là gì?
Đất dự án là những lô đất nằm trong các dự án quy hoạch của chủ đầu tư, chưa tiến hành xây dựng và còn trong trạng thái ban đầu. Khác với đất nền nguyên sơ, đất dự án là mảnh đất có sự tác động của chủ đầu tư, đã được quy hoạch một cách rõ ràng và minh bạch, chủ đầu tư sẽ là người chịu trách nhiệm đền bù dự án, cấp phép đầy đủ các loại giấy tờ liên quan.
Đất dự án là gì? Có nên mua đất dự án hay không?
Đất dự án còn được định nghĩa là những lô đất được phân chia rõ ràng, nằm trong khu vực được quy hoạch để xây dựng cụ thể. Khu vực có đất dự án thường sẽ được đầu tư về hạ tầng, điện,….Đất dự án hầu hết đã được san phẳng, phân chia lô rõ ràng, được chủ đầu tư đứng ra hoàn thiện những bước đầu cho nhà đầu tư.
Tìm hiểu thêm:
Đất dự án khu dân cư là gì?
Khu dân cư được sử dụng để chỉ một công đồng dân cư cùng sinh sống tập trung trong một khu vực, diện tích nhất định. Cộng đồng này có thể là vài gia đình đến vài chục gia đình cùng sống trong thôn, bản. Đất dự án khu dân cư là đất nằm trong quy hoạch xây dựng các khu dân cư cho người dân sinh sống.
Tìm hiểu về đất dự án
Đất dự án hiện nay khá phổ biến ở vùng đồng bằng và ở các vùng ven trung tâm thành phố Hà Nội, Hồ Chí Minh, Khánh Hòa,…Như đã thông tin ở trên, đất dự án là những lô đất nền trong quy hoạch cụ thể hoặc đang trong giai đoạn nghiên cứu, chưa xây dựng. Các lô đất dự án thường được sử dụng để xây khu dân cư, tòa nhà, xưởng sản xuất công nghiệp. Pháp nhân là các doanh nghiệp – chủ đầu tư đứng ra thực hiện dự án, phân lô có xin phép dựa theo quy hoạch 1/500. Hình thức xây dựng theo quy hoạch dự án có thể là biệt thự, nhà phố, căn hộ, shophouse,….
Tìm hiểu chi tiết về đất dự án
Theo lý thuyết đất nền dự án có thời gian ra sổ hơn 1 năm, tốc độ nhanh hay chậm còn phụ thuộc vào tiến độ triển khai cơ sở hạ tầng. Trên thực tế thì sẽ mất khoảng thời gian gần 2 năm, hoặc hơn. Ngoài các sản phẩm đất nền thì các chủ đầu tư cũng sẽ phải làm thêm hệ thống cơ sở hạ tầng khác như đường xá, cầu cống, điện nước,…hoặc trong các dự án cũng có các tiện ích khác như trường học, chợ,….
Đất dự án đã được quy hoạch dựa theo bản đồ chi tiết 1/500 thì sau này không thể tách lô thêm được. Ví dụ như khách hàng sở hữu lô đất dự án 300m2 thì không thể tách ra làm 3 lô đất, mỗi lô 100m2 được.
Có nên mua đất dự án hay không?
Việc đầu tư, mua đất nền dự án được nhận được sự quan tâm từ nhiều nhà đầu tư. Có không ít người đặt ra câu hỏi có nên mua đất dự án hay không? Thế mạnh của loại đất này là giá rẻ, khả năng sinh lời trong tương lai cao nếu như nhà đầu tư biết nắm bắt thời điểm. Tuy nhiên xác suất rủi ro của đất dự án cũng khá cao và là một trong những mối nguy thường gặp khi đầu tư vào đất nền.
Để biết đất dự án đó có an toàn để đầu tư hay không bạn cần phải xem xét một số yếu tố sau đây:
- Năng lực của chủ đầu tư dự án: Đại đa số các đất dự án chỉ được rao bán, góp vốn ở giai đoạn san lấp, giải phóng mặt bằng và chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý bởi vậy vị thế lô đất cũng chỉ là trên mặt giấy.
Một dự án đất nền được giao dịch hợp với pháp lý là khi đảm bảo việc hoàn thiện cơ sở hạ tầng, đánh dấu đo đạc, cắm mốc ranh rới, và có bản thiết kế đã được Sở xây dựng phê duyệt. Khi nắm chắc đầy đủ các thông tin về chủ đầu tư dự án sẽ giúp bạn hạn chế được những rủi ro khi trễ hạn giao mặt bằng hay việc thay đổi quy hoạch không báo trước.
- Giao dịch với giấy tờ rõ ràng: Từ ngày 1/1/2007 tất cả các giao dịch kinh doanh bất động sản đều được phải thông qua sàn, nhưng tính tới thời điểm hiện tại, chính sách quản lý thị trường bất động sản của các ngành liên quan chưa có một quy định hay thông tư chính thức nào.
Thực hiện các thủ tục, giao dịch rõ ràng
Do đó, khi thực hiện bất kỳ một giao dịch bất động sản nào bạn cũng cần phải thực hiện trên các loại giấy tờ, văn bản pháp lý theo đúng quy định của pháp luật. Đồng thời, người mua cũng cần phải chủ động yêu cầu các đơn vị trình các loại giấy tờ cần thiết về giá trị dự án, giá trị lô đất, năng lực chủ đầu tư,….
- Hồ sơ pháp lý: Người mua đất dự án cũng cần quan tâm tới tính pháp lý, hãy xem dự án lô đất mà mình chọn đã có quyết định giao đất của các cấp có thẩm quyền hay chưa, đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết theo tỷ lệ 1/500 với các giấy tờ khác hay chưa. Đặc biệt người mua cần phải xem thêm các văn bản hướng dẫn của UBND các quận, huyện, cơ quan thực hiện giải quyết liên quan đến việc điều chỉnh mẫu nhà trong các dự án đã được phê duyệt quy hoạch.
- Không mua đất dự án theo sổ chung: Bạn tuyệt đối không nên đầu tư vào các mảnh đất dự án sổ chung, bởi khi muốn tách sổ, chuyển nhượng thì rất khó thực hiện. Trong bất kỳ giao dịch nào bạn cũng cần phải đảm bảo quyền lợi của mình là trên hết.
Đất dự án có được chuyển nhượng không?
Theo Luật đầu tư hiện hành, trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư, chủ đầu tư có quyền chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án đầu tư của mình cho người khác nhưng cần phải đáp ứng được các quy định của pháp luật theo thủ tục thay đổi đơn vị đầu tư với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đất dự án sẽ được chuyển nhượng nếu đáp ứng được các yêu cầu sau:
- Dự án đầu tư không thuộc trường hợp chấm dứt hoạt động theo quy định tại Khoản 1 Điều 48 Luật đầu tư.
- Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ dự án hoặc phần dự án mong muốn chuyển nhượng.
- Đơn vị đầu tư nhận chuyển nhượng phải đáp ứng được các điều kiện trong trường hợp chuyển nhượng dự án thuộc ngành nghề đầu tư cần phải có điều kiện phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực về tài chính, cam kết thực hiện việc triển khai đảm bảo tiến độ, nội dung dự án.
- Các bên cần phải tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật như luật đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Các loại đất dự án không nên đầu tư?
Bạn không nên đầu tư vào các khu đất dự án sau đây:
Đất tại các dự án chưa được phân lô
Các dự án nằm ở vị trí “sốt đất”, chưa được phép phân lô nhưng vẫn tiến hành rao bán cho người sử dụng. Việc bán đất dự án chưa được phân lô là việc làm trái phép, ảnh hưởng tới quyền lợi của người sử dụng đất. Mua đất chưa phân lô cũng là sai pháp luật, khó có thể chuyển nhượng. Điều này sẽ trở thành mối nguy hại đối với các nhà đầu tư vay vốn để mua đất dự án.
Đất dự án treo biển giá rẻ
Người ta thường nói “của rẻ là của ôi” trong đầu tư. Bạn nên tìm hiểu nguyên nhân tại sao nhiều đất dự án thanh lý giá rất rẻ nhưng không có một nhà đầu tư nào quan tâm. Bạn tuyệt đối không nên mua các đất dự án có giá rẻ, tiềm ẩn nhiều rủi ro cao.
Không nên mua đất dự án treo biển giá rẻ
Đất “dự án ma”
Hãy nói không với việc đầu tư các “dự án ma” trên giấy. Đây là các dự án không có thật, gây ra nhiều hệ lụy, thậm chí là mất trắng. Nếu dự án bạn định mua chỉ đang nằm trên giấy thì không nên mua, việc mua các dự án ma chính là việc bạn đang tiếp tay cho những chủ đầu tư vi phạm pháp luật. Không những thế, bạn còn sẽ mất trắng số vốn đầu tư nếu chủ đầu tư “rớt đài”.
Đất dự án đang bị cầm cố ngân hàng
Đất dự án cầm cố ngân hàng rao bán không hề thiếu. Mặc dù những loại đất cầm cố có giá thành rẻ nhưng bạn cũng đừng dại mà mua. Việc cầm cố liên quan đến ngân hàng khiến cho bạn gặp rắc rối nếu muốn bán, chuyển nhượng, rao bán.
Thủ tục chuyển nhượng đất nền như thế nào?
Thủ tục tục chuyển nhượng thuộc dự án được quy định tại Điều 72 Nghị định 43/2014. Chủ đầu tư dự án nhà ở sẽ có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất thay cho người chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở hay công trình xây dựng. Hồ sơ gồm có:
- Đơn đăng ký đất đai, nhà tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà với các tài sản khác gắn liền với đất.
- Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
- Biên bản bàn giao nhà, đất hay công trình xây dựng.
Với các nội dung thông tin chi tiết trong bài viết trên đây, hy vọng sẽ giúp ích bạn; từ đó đưa ra quyết định chọn lựa và đầu tư đất dự án phù hợp. Nếu có câu hỏi nào cần được giải đáp, quý bạn đọc hãy comment phía dưới, chúng tôi sẽ hỗ trợ bạn nhanh chóng.
