Có rất nhiều hộ gia đình đang gặp phải rắc rối không thể thực hiện thi công, xây dựng nhà ở do chính quyền địa phương chưa hợp pháp hóa đất ở xây dựng và đất hỗn hợp. Vậy đất hỗn hợp làm gì? Có lên thổ cư được hay không? Cùng tìm hiểu nội dung chi tiết trong bài viết dưới đây!
Đất hỗn hợp là đất gì?
Đất hỗn hợp có tên gọi trong tiếng anh là mixed soil, là đất có nhiều loại đất khác nhau trên cùng một khu đất. Định nghĩa đất hỗn hợp dựa theo quy định của Bộ Xây Dựng đó là quỹ đất được sử dụng với nhiều mục đích khác nhau như sinh sống kết hợp với kinh doanh dịch vụ hoặc kết hợp với sản xuất, kinh doanh dịch vụ,…
Đất hỗn hợp là gì? Đất hỗn hợp có lên thổ cư được hay không?
Quy hoạch đất hỗn hợp là gì?
Quy hoạch đất hỗn hợp là việc phân bổ và khoanh vùng đất theo thời gian sử dụng cho các mục tiêu kinh tế, xã hội. Dựa trên tiềm năng của đất và nhu cầu sử dụng, cụ thể:
- Quy hoạch là việc tổ chức, định hướng đối với không gian vùng, không gian đô thị và điểm dân cư. Hệ thống công trình kỹ thuật hạ tầng và cơ sở vật chất xã hội.
- Mục đích của việc quy hoạch chính là tạo ra môi trường sống hiện đại, thích hợp với người dân để đảm bảo kết hợp hài hòa giữa các yếu tố lợi ích quốc gia và cộng đồng. Đáp ứng linh hoạt đối với các nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội; xác định rõ chức năng xây dựng trong khu đất đó.
Hiện nay, chưa có một quy định, luật quy hoạch đất hỗn hợp nào mà chủ yếu dựa vào luật quy hoạch nói chung và giải quyết các vấn đề liên quan. Mọi người dân đều có thể xem bản đồ quy hoạch hoặc lên gặp trực tiếp tại cơ quan Tài Nguyên – Môi Trường để có thông tin chính xác nhất về khu đất nhà mình có thuộc diện quy hoạch đất hỗn hợp hay không.
Bài viết liên quan:
Các vấn đề pháp lý liên quan tới khu đất hỗn hợp là gì?
Đất hỗn hợp có lên thổ cư được không?
Đất hỗn hợp có thể lên đất thổ cư khi đáp ứng được các quy định tại Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013. Cụ thể:
- Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng vẫn chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm, người sử dụng đất vẫn có thể thực hiện các quyền đất đai thông thường.
- Trường hợp có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện thì người sử dụng đất trong khu vực cần phải chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện các quyền của mình trừ trường hợp trồng cây lâu năm hay xây dựng công trình, nhà ở.
Đất hỗn hợp có lên thổ cư được không
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Bởi vậy người sở hữu đất hỗn hợp cần phải liên hệ với Phòng Tài nguyên – Môi trường cấp huyện để biết kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
Đất hỗn hợp có được tách thửa không?
Một trong những vướng mắc lớn nhất mà nhiều đơn vị chức năng khi giải quyết các hồ sơ về đất hỗn hợp đó chính quy định tách thửa của đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới. Theo quyết định 60 có nêu rõ, quy hoạch đất xây dựng mới và đất hỗn hợp có chức năng là đất ở sẽ không được phép tách thửa.
Đất hỗn hợp có được tách thửa hay không?
Đây cũng chính là quy định không phù hợp của Luật Đất đai 2013 và nghị định 01/2017/NĐ-CP về các trường hợp tách thửa và không được tách thửa. Trong quá trình rà soát, kiểm tra Luật Đất đai 2013, Luật Xây Dựng 2013,….tất cả các văn bản đều không có những thuật ngữ về quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp hay đất hỗn hợp trong quy hoạch là gì.
Để tháo gỡ các vướng mắc về quy định tách thửa đối với khu vực đất hỗn hợp thì đất hỗn hợp sẽ được tách thửa giống như các loại đất bình thường khác.
Theo quy định, trường hợp đất được tách thửa phải đáp ứng được các điều kiện sau:
- Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất (như sổ đỏ). Nếu chưa có sổ đỏ thì cần phải xin cấp sau đó mới thực hiện tách thửa.
- Đất tách thửa cần phải đảm bảo được diện tích tối thiểu theo quy định của từng vùng, miền và từng khu vực. Diện tích tối thiểu là diện tích thửa đất còn lại sau khi tách thửa, không tính phần hành lang an toàn giao thông hay chỉ giới xây dựng.
- Đất đang có nhu cầu tách thửa không xảy ra bất kỳ tranh chấp, kiện tụng.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, đảm bảo việc thi hành án
- Đất tách thửa vẫn còn thời gian sử dụng
Đất hỗn hợp có xây dựng được không?
Trong thời gian gần đây, có nhiều khu đất hỗn hợp không được cấp phép xây dựng, khiến cho các hộ dân bức xúc trong thời gian dài. Trường hợp đất hỗn hợp không có chức năng ở, hộ dân sẽ không được cấp phép xây dựng và cũng không được chuyển mục đích sang đất ở và tách thửa đất. Với các khu vực nhà ở dính liền với đất quy hoạch hỗn hỗn sẽ gặp khó khăn khi thực hiện thủ tục đất đai và xây dựng cho người dân.
Tháng 11/2018, Sở Xây dựng đồng ý đề xuất về việc phân loại các tiêu chí để cấp phép xây dựng cho người dân, cụ thể:
- Đối với khu vực chiếm 50% đất hỗn hợp:
Với khu vực chiếm trên 50% diện tích đất hỗn hợp sẽ có chức năng là đất nhà ở chung cư kết hợp với dịch vụ – thương mại văn phòng. Ngoài ra, hiện trạng của khu vực có đất nhà ở sẽ ảnh hưởng tới quyền lợi hợp pháp của người dân sẽ được cấp phép xây dựng chính thức.
- Đối với khu vực chiếm 30% đất hỗn hợp
Các khu vực chiếm 30% diện tích đất hỗn hợp, cơ cấu chức năng chính sẽ là các công trình dịch vụ – thương mại – văn phòng, không nhà ở; khu vực nhà xưởng, xưởng sản xuất ngành công nghiệp gây ô nhiễm phần phải di dời và không làm ảnh hưởng tới quyền lợi hợp pháp của người dân thì khu vực đó sẽ được cấp phép xây dựng có thời hạn. Để được cấp phép người dân cần phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ.
- Khu vực đất hỗn hợp chiếm 20%
Khu vực nào có tỷ lệ đất hỗn hợp chiếm 20% diện tích, đi kèm với hiện trạng có nhiều nhà ở, đất của người dân lụp xụp cần phải thu hút các chủ đầu tư dự án tái thiết khu vực thì những khu vực như vậy Sở quy hoạch – Kiến trúc đề nghị chưa cấp phép xây dựng và các địa phương sẽ thực hiện rà soát, điều chỉnh thành đất dân cư hiện hữu. Sau khi điều chỉnh hoàn tất thì người dân sẽ được cấp phép xây dựng chính thức.
Đất hỗn hợp có thế chấp được không?
Nếu như chẳng may bạn mua phải đất hỗn hợp thì đừng quá lo lắng vì đây là loại đất vẫn được phép chuyển nhượng, mua bán bình thường theo đúng quy định của pháp luật. Điều này giống như trường hợp chuyển đổi thành đất thổ cư tại khoản 2 điều 49 Luật Đất đai 2013. Khi chưa có kế hoạch chuyển đổi đất hằng năm cấp Huyện hoặc Nhà nước thì người sử dụng sẽ có quyền đối với tài sản của mình, kể cả quyền chuyển nhượng, mua bán.
Trong thời hạn 3 năm nếu chưa có quyết định thu hồi hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng thì các cơ quan Nhà nước sẽ điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển đổi mục đích đối với phần diện tích được ghi nhận trong kế hoạch sử dụng trước đó. Nếu như các cơ quan nhà nước không điều chỉnh hay hủy bỏ mà không công bố thì người sử dụng đất hỗn hợp sẽ không bị hạn chế các quyền theo quy định tại Khoản 2 Điều 49 của Luật Đất đai 2013.
Có nên mua đất hỗn hợp hay không?
Tùy thuộc vào mục đích sử dụng và điều kiện tài chính mà mọi người đều có thể xem xét mua đất hỗn hợp bởi mức giá của đất tương đối rẻ. Tuy nhiên cần phải cân nhắc kỹ lưỡng bởi vì đất quy hoạch có thể sẽ thay đổi theo thời gian, hôm nay có thể thuộc diện quy hoạch, ngày mai có thể là đất tháo dỡ.
Có nên mua đất hỗn hợp?
Sở Quy hoạch – Kiến trúc khẳng định với đất hỗn hợp, Sở sẽ giải quyết lợi nhà, đất bình thường cho người dân trong trường hợp chưa xác định được dự án của chủ đầu tư. Nếu có thu hồi thì sẽ bồi thường theo quy định đối với người sở hữu đất có Sổ đỏ.
Tuy nhiên, đất hỗn hợp là đất quy hoạch, một số quy định vẫn còn gây khó khăn cho người dân, cụ thể:
- Thủ tục xin cấp phép vẫn còn nhiều rắc rối
- Nhiều hộ gia đình chưa được cấp phép hoặc chỉ được cấp giấy phép xây dựng tạm.
- Đối với người có nhu cầu mua lâu dài thì cần phải xem xét kỹ lưỡng.
Với nội dung thông tin trên đây, hy vọng sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về đất hỗn hợp. Để có thêm nhiều thông tin hữu ích khác, quý bạn đọc hãy theo dõi nội dung trên website sanbatdongsanvn.vn, chắc chắn sẽ giúp ích bạn rất nhiều đó!
